蓝光嘉宝物业管理如何？蓝光嘉宝企业经营状况剖析

　　3月10日夜间，蓝光嘉宝服务项目（股票号：02606.HK，下列通称“蓝光嘉宝”）公布了截止2020年12月31日的全年度销售业绩，并公布了一则人事调整。

　　2020年，蓝光嘉宝收益提高30%至27.33亿人民币，归母净利润5.33亿人民币增24.1%；在管总建筑面积首破“千亿元”平米，但“回收外拓”至利润率降低0.五个点。

　　同一天，邹昊卸任联席总裁、首席运营官等职位，蓝光嘉宝迈入48亿人民币“陪睡”碧桂园服务以后的第一次高层住宅人事调整。

　　前不久的二月25日，蓝光嘉宝服务项目64.62%的股权被蓝光发展（原蓝光嘉宝大股东）以48.46亿人民币的买卖溢价增资出让给了碧桂园服务。

　　“陪睡”以后，应对下面同行业竞争的管控，蓝光嘉宝是会“暂停上市”进行民营化還是被收归到碧桂园服务中，一度引起销售市场关心。

　　“收企业并购”双刃刀：首破千亿元和降低利润率

　　总体看来，2020年蓝光嘉宝完成营业收入27.33亿人民币，环比增30.2%；所属公司股东纯利润5.33亿人民币，环比增24.1%。

　　就业务流程版块看来，物业管理服务服务项目、服务咨询及小区个性化服务造成的收益，各自占蓝光嘉宝总营业收入的54.6%、22.6%及22.8%。

　　特别注意的是，在其个性化服务的收益构成中，商业服务物业管理服务及运营业务收入急剧下降了83.9%，房子经记收益增激增434.3%。

　　就收益来源于看来，2020年里，高清蓝光项目投资以及分公司（高清蓝光同系分公司）的收益占到蓝光嘉宝总营业收入的26%，环比升高了3个点。

　　就收益范畴区划看来，“四川省”和“华东地区及华南地区”为奉献较大 的2个地区，奉献占有率50.81%、29.1%；奉献比提高较快的是包含陕西、辽宁等地域以内的别的地区，同比增加了1084.87%。

　　归功于不断的收企业并购，截止2020年末，蓝光嘉宝在管总面积1.29亿平方米首破“千亿元”，合同总面积2.13亿平米，同比增幅均超80%。

　　实际到地区上，2020年末四川省和华东地区、华南区在管总面积各自为5.45万平方、5.02万平方，占有率靠前。

　　从客户类型看来，来源于蓝光集团的物业管理服务服务项目为3509.一万平米，来源于第三方物业管理房地产商的为9480.2万平米。

　　虽然在管总面积区别近三倍，但来源于蓝光集团的这些在管业务流程对蓝光嘉宝服务项目的营业收入奉献做到了6.90亿人民币，只比第三方少1.12亿人民币。

　　均值每平米的物业管理费层面，來自蓝光集团的为1.64元；而来源于第三方物业管理的仅为0.7元，这在一定水平下拉低了蓝光嘉宝的利润率。

　　2020年，蓝光嘉宝完成毛利率9.76亿人民币，同比增加约28.3%；当期，利润率降低0.五个点至35.7%。在其中，物业管理服务服务项目利润率降低1.2%，服务咨询利润率降低1.1%。

　　蓝光嘉宝在公示中称，利润率下降的缘故主要是因为企业收购的利润率相对性较低而致。

　　股权融资主题活动现金流量净收益由正转负，项目投资主题活动净排出超五亿

　　资产负债率层面，截至2020年末，蓝光嘉宝资产总额48.18亿人民币，总债务21.26亿人民币，同比增加38.36%、72.36%。

　　实际来讲，2020年，蓝光嘉宝营业利润总金额提升约64.6%至9.74亿人民币；但是，营业利润占坡降至92.80%，同期相比为97.16%。

　　融合以往数据信息看来，蓝光嘉宝负债率已慢慢下跌。2016年时这一指标值曾为62.83%，至2020年末为44.14%。

　　现金流量层面，期限内蓝光嘉宝生产经营个人所得现钱净收益为8.89亿人民币，同比增加110.66%。

　　但期限内，蓝光发展项目投资主题活动现金流量净排出5.09亿人民币，同期相比这一指标值仅为0.85亿人民币。公示数据信息表明，其较大 的一笔项目投资为选购分公司，期限内付款超3.29亿人民币同比增加477.19%。

　　股权融资主题活动现金流量则净排出1.91亿人民币，同期相比为13.27亿人民币。特别注意是，在2020年分公司极少数公司股东资产资金投入降低23.23%的状况下，蓝光嘉宝向分公司极少数公司股东做出的股利分配分配竟提高了15.63%。

　　加上2020年蓝光嘉宝租用所付款的账款本钱及贷款利息一部分同比增加了191.66%，因而期限内股权融资主题活动现金流量净收益由正转负。

　　在蓝光嘉宝发布2020年销售业绩的前不久，二月25日，蓝光嘉宝和碧桂园服务该笔被称作“物业管理股较大 并购案”的公司股权转让事宜总算官方宣布。

　　在官方宣布以前，二者曾陆续公示股票停牌，那时就已引起了销售市场很大的关心。当天蓝光发展公布集团旗下分公司出让股份公示，蓝光嘉宝以48.47亿暂公司估值出让64.62%股份予碧桂园服务。

　　蓝光发展在公示中称，所述出让将协助其流回现钱。财务报告表明，截至2020年前三季度，其净负债率为 97.64%、去除应收帐款后的负债率为70.6％，现钱短债比0.8倍，后二项数据信息不符合条件“三道红杠”。

　　而这也不是蓝光发展第一次“卖子”了，上年7月，蓝光发展以9亿人民币售卖了迪康药业91.4%股份。而在5年前的4月16日，蓝光发展恰好是借壳上市迪康药业，才得到登录A股。

　　高清蓝光挑选用将来的预估，换本期的现钱；曾蓝光发展集团旗下唯一物业管理发售服务平台的蓝光嘉宝，回身资金投入碧桂园服务的怀里，变成其子公司列入表格。

　　联席总裁离职，“陪睡”后动向待定

　　3月10日，蓝光嘉宝还发布一则人事调整：因本人职业生涯发展，邹昊卸任企业联席总裁、首席运营官、联席会企业文秘等职位。

　　换句话说，“陪睡”碧桂园服务恰好半个月左右，蓝光嘉宝迈入初次高层住宅变化。

　　以往公示表明，邹昊在2019年12月30日逐渐出任蓝光嘉宝联席总裁；2020年二月18日，逐渐出任首席运营官和联席会企业文秘等职位。

　　邹昊今年已经39岁，于股权融资、项目投资、投资管理企业的管理及经营、融项目投资产品研发及发售，及其别的公司融项目投资有关事务管理等有着超出十五年技术专业工作经验。添加蓝光嘉宝前，邹昊就职华宝投资管理（中国香港）有限责任公司行政总裁。

　　这般算来，做为“会计型”首席总裁的邹昊，在蓝光嘉宝的履行职责時间也并长太快。

　　随着着2020年销售业绩的公布和所述人事调整的公布，“陪睡”后的蓝光嘉宝将来将迈向何处？这一难题，也再被引向走到。

　　在国盛证券来看，水龙头物业管理服务将变成物业管理版块的核心资产，物业管理行业集中度正迅速提高。碧桂园服务回收蓝光嘉宝将大幅度 提高其在西北地区的新项目相对密度，两者之间事后在西北地区销售市场外拓、各类个性化服务进行等姿势产生协作。

　　销售市场上对蓝光嘉宝“陪睡”的剖析主要是二种见解，一种觉得蓝光嘉宝会被碧桂园服务“收归”：列入碧桂园服务內部随后会更名，上市企业蓝光嘉宝服务项目也将荡然无存，接踵而来，蓝光嘉宝的组织结构和人员结构也将相对调节。

　　这类销售市场见解觉得，近些年碧桂园服务持续聚焦点物业管理的改革创新，上年11月还举办了“您好，新物业管理！”知名品牌尚新新品发布会并定好总体目标“未来五年营业收入超2万亿”，将蓝光嘉宝“收入囊中”，是出自于对经营规模和发展方向个性化服务的考虑。

　　另一种销售市场见解则觉得，应对下面同行业竞争的管控，蓝光嘉宝或很有可能暂停上市，进行民营化。

　　蓝光嘉宝创立于2000年12月，以后在2015年12月，其以“嘉宝股份”为证劵通称，证券代码834962，挂牌上市新三板。以后又于2018年7月，在新三板摘牌。

　　2019年3月，蓝光嘉宝初次在港交所递交招股说明书。当初6月，根据聆讯，并于10月18日主板上市。

　　而前不久恒生港股通的落榜，好像代表着蓝光嘉宝将来发展可变性在提升。

　　二月26日，恒指企业公布2020年第四季度恒指系列产品反省結果，恒大物业、世茂服务项目等8只物业管理股被列入恒生综合性指数值，该调节自3月15日起起效。

　　经本次调节后，累计18家物业管理服务企业可根据港股通买卖。这18家物企的总市值范畴均在54-1900万港元中间，蓝光嘉宝达到这一总市值范畴却并没有列。

　　而上年至今，蓝光嘉宝股票价格历经2次低潮期，最少时降到26.65港币/股，对比最高处62.70港币/股几近腰折。